Vendre pour vivre plus près de la nature : ce qu’il faut savoir sur la plus-value immobilière

• La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.
• Pour un autre bien, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements.
• L’exonération est totale après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Une première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le prix sert à acheter sa résidence principale.

Pourquoi se poser la question avant de partir ?

Beaucoup de projets de vie au vert commencent par une vente : un appartement en ville, une petite maison achetée il y a quelques années, parfois une résidence secondaire qu’on veut transformer en lieu de vie à l’année. Entre le prix espéré et ce qui reste réellement pour financer la nouvelle maison, il peut y avoir l’impôt sur la plus-value. Mieux vaut le savoir avant de signer un compromis de l’autre côté.

La plus-value, c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après prise en compte de certains frais. Si vous vendez plus cher que vous n’avez acheté, vous réalisez une plus-value, et elle peut être imposable.

La vente de la résidence principale est-elle imposée ?

Non. D’après Service-Public.fr, vous êtes totalement exonéré si vous vendez votre résidence principale et ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour). La résidence principale est le logement que vous occupez habituellement et effectivement, celui où vous vivez la plus grande partie de l’année. Le logement doit avoir ce statut au moment de la vente.

Ce point compte pour ceux qui partent avant d’avoir vendu. Si vous vous installez à la campagne et mettez votre ancien logement en vente ensuite, vérifiez avec votre notaire comment son statut sera apprécié, surtout si vous le louez entre-temps.

Et pour une résidence secondaire ou un bien loué ?

Là, la plus-value est imposable. Elle est diminuée d’un abattement qui augmente avec le nombre d’années de détention, calculé différemment pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le barème indiqué par Service-Public.fr est le suivant :

• Jusqu’à 5 ans de détention : aucun abattement.
• De la 6^e à la 21^e année : 6 % par an pour l’impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux.
• 22^e année révolue : 4 % pour l’impôt, 1,6 % pour les prélèvements sociaux.
• Au-delà de 22 ans : exonération d’impôt sur le revenu ; 9 % par an pour les prélèvements sociaux.
• Au-delà de 30 ans : exonération totale.

Après abattements, l’administration fiscale indique sur impots.gouv.fr que la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Une taxe supplémentaire peut s’ajouter pour les plus-values élevées.

Existe-t-il une exonération pour acheter sa future maison ?

Oui, sous conditions. Service-Public.fr prévoit une exonération pour la vente d’un logement autre que la résidence principale si vous remplissez deux conditions : utiliser le prix de vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans, et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Ce cas concerne par exemple un locataire en ville qui possède un petit bien loué et veut le vendre pour acheter sa première maison à la campagne. Les conditions de délai et d’usage du prix sont strictes : notez la date de la vente et gardez trace de l’affectation des fonds.

Comment estimer le montant avant de vendre ?

Le calcul exact relève du notaire, qui établit la déclaration au moment de la vente. Mais vous pouvez en faire une première estimation pour bâtir votre budget : prix de vente, prix d’achat majoré des frais admis, nombre d’années de détention, puis abattements et taux.

Pour poser ce calcul étape par étape, avec les frais d’acquisition et de travaux qui peuvent majorer le prix d’achat, le guide d’Immobilier Spécialiste détaille la méthode et les cas particuliers. C’est une base utile pour arriver chez le notaire avec les bons documents.

Quels documents rassembler ?

• L’acte d’achat du bien, avec le prix et les frais d’acquisition.
• Les factures des travaux réalisés par des entreprises.
• Les justificatifs d’occupation si le bien a été votre résidence principale.
• Les baux et dates de location, le cas échéant.

Faut-il adapter le calendrier de son projet ?

Parfois, quelques mois changent l’addition : vendre sa résidence principale pendant qu’elle l’est encore, ou attendre une année de détention supplémentaire pour un bien secondaire. Ce n’est pas toujours possible, car un projet de vie a son propre rythme. Mais intégrer ces règles dès le départ évite les mauvaises surprises au moment de financer la maison au bord d’un bois ou d’une rivière.

Les règles fiscales évoluent : avant toute décision, vérifiez la version à jour des textes et faites valider votre situation par un notaire ou un conseiller.